CAPO DI LEUCA : AFFITTI BREVI, EMERGENZA ABITATIVA E FUTURO DEI PICCOLI COMUNI

I sindaci che affrontano seriamente l’emergenza abitativa si trovano spesso a navigare tra due esigenze che vengono rappresentate come inevitabilmente contrapposte: da una parte la necessità di garantire una casa a residenti, giovani, famiglie e lavoratori che non riescono più a trovare un’abitazione a condizioni sostenibili o rischiano di perderla; dall’altra il timore di entrare in conflitto con i proprietari immobiliari, soprattutto nei territori a forte vocazione turistica, dove la seconda casa è stata progressivamente trasformata da bene patrimoniale in una possibile fonte di reddito stagionale. Ma questa contrapposizione, per quanto reale in alcune situazioni, non dovrebbe diventare un alibi per l'inerzia amministrativa. La politica locale dispone infatti di strumenti attraverso i quali può cercare di trasformare quello che oggi appare come un conflitto tra interessi in una possibilità di convenienza reciproca, evitando tanto la logica del semplice divieto quanto quella, altrettanto sterile, secondo cui il mercato dovrebbe essere lasciato completamente a se stesso.

Il primo passo consiste nel ristabilire un rapporto con la realtà economica del fenomeno. Per anni la seconda o la terza casa nelle località turistiche è stata considerata quasi automaticamente una fonte di guadagno facile: poche settimane di affitto durante l'estate, una tariffa giornaliera elevata e la convinzione che il rendimento dell'immobile fosse necessariamente superiore a quello ottenibile attraverso una locazione stabile. Ma il fatturato lordo non coincide con il guadagno effettivo e il mercato degli affitti brevi è diventato nel tempo molto più complesso. Un immobile destinato alla locazione turistica deve essere mantenuto, arredato, pulito, gestito, pubblicizzato e seguito durante tutto il periodo di attività; aumentano le spese per manutenzione e utenze, gli adempimenti amministrativi e fiscali, le commissioni delle piattaforme e, per chi non vive sul posto, i costi necessari per affidare la gestione a terzi. La stessa attività di gestione richiede ormai una crescente dimestichezza con strumenti digitali, calendari, prenotazioni, comunicazioni telematiche, variazione delle tariffe e assistenza agli ospiti. Per il proprietario che vive lontano o che non dispone delle competenze necessarie, il ricorso ad agenzie e intermediari diventa spesso inevitabile e una parte significativa del ricavo viene così assorbita dai costi di gestione.

Anche il mercato turistico del Capo di Leuca dovrebbe essere osservato con maggiore realismo, evitando sia la rappresentazione di un territorio privo di attrattività sia quella, altrettanto semplicistica, di una destinazione capace di garantire a qualsiasi proprietario rendimenti elevatissimi. Il territorio dispone di una forte attrattiva turistica, ma una parte significativa della domanda rimane sensibile al prezzo e comprende famiglie, coppie e lavoratori che devono fare i conti con l'aumento generale del costo della vita. Non tutti gli immobili possono quindi essere considerati indistintamente come beni capaci di produrre rendimenti straordinari e soprattutto non è sufficiente guardare all'incasso di alcune settimane estive per stabilire quale sia la soluzione economicamente più conveniente. Il confronto corretto dovrebbe riguardare il rendimento netto dell'immobile, considerando il tempo necessario per gestirlo, i periodi di mancata occupazione, i costi di manutenzione, le commissioni, gli adempimenti e il rischio complessivo dell'attività. È proprio partendo da questa valutazione che una politica locale potrebbe cercare di modificare le convenienze economiche, anziché limitarsi a chiedere ai proprietari di rinunciare spontaneamente a una parte dei loro potenziali guadagni.

La prima leva è quella fiscale. Nei limiti consentiti dalla normativa nazionale, un Comune può costruire una politica che renda più conveniente la destinazione residenziale degli immobili, soprattutto attraverso il trattamento delle abitazioni locate con contratti a canone concordato e attraverso gli strumenti di agevolazione che l'ordinamento permette di applicare. L'obiettivo non dovrebbe essere quello di colpire indiscriminatamente chi possiede una seconda casa o chi decide legittimamente di utilizzarla per finalità turistiche, ma di creare una differenza concreta tra comportamenti che contribuiscono alla disponibilità di abitazioni per la popolazione residente e situazioni nelle quali un patrimonio immobiliare rimane inutilizzato o viene destinato esclusivamente a un mercato stagionale. Anche la TARI, nelle forme e nei limiti previsti dalla legge, può essere inserita all'interno di una politica più ampia di incentivi e premialità, così come possono essere utilizzate risorse comunali, regionali o nazionali per sostenere programmi di locazione stabile. Il principio dovrebbe essere semplice: se il Comune considera la disponibilità di abitazioni per residenti e lavoratori un interesse pubblico, deve essere disposto a investire per rendere economicamente più conveniente quella scelta.

Esiste tuttavia un altro elemento che spesso pesa sulle decisioni dei proprietari più della stessa fiscalità, ed è il timore legato alla morosità e alla difficoltà di recuperare l'immobile in caso di problemi. Un proprietario può preferire una locazione turistica non soltanto perché pensa di guadagnare di più, ma perché considera più sicuro un rapporto che si conclude dopo pochi giorni o poche settimane rispetto a un contratto residenziale nel quale teme di trovarsi esposto a morosità, controversie, danni o tempi lunghi per rientrare nella disponibilità dell'abitazione. È proprio su questa paura che una pubblica amministrazione potrebbe intervenire in modo concreto, costruendo, quando siano disponibili risorse e strumenti adeguati, fondi di garanzia o meccanismi di accompagnamento alla locazione capaci di ridurre il rischio per il proprietario. Una garanzia pubblica non dovrebbe naturalmente significare copertura indiscriminata di qualsiasi comportamento, ma potrebbe essere collegata a requisiti precisi, alla valutazione delle situazioni di bisogno e a procedure trasparenti. In questo modo il Comune non chiederebbe semplicemente al proprietario di assumersi un rischio per ragioni sociali, ma potrebbe contribuire a ridurre quel rischio e rendere la locazione stabile una scelta economicamente più sicura.

È questo, probabilmente, il punto nel quale la discussione sull'emergenza abitativa dovrebbe cambiare prospettiva. La casa non è soltanto una questione sociale da affidare ai Servizi Sociali quando una persona è già rimasta senza un'abitazione, ma è anche una componente fondamentale dell'economia territoriale. Un territorio nel quale le abitazioni vengono progressivamente sottratte alla residenza permanente può apparire economicamente dinamico durante la stagione turistica e contemporaneamente impoverirsi durante il resto dell'anno. Se diminuiscono i residenti, diminuiscono infatti anche i consumi quotidiani, la popolazione scolastica, la domanda di servizi, la presenza di attività commerciali e la capacità del territorio di mantenere una vita economica permanente. La trasformazione massiccia delle abitazioni in alloggi destinati esclusivamente alla domanda turistica può quindi produrre un paradosso: il singolo proprietario può cercare di massimizzare il rendimento della propria casa, ma se il fenomeno diventa generalizzato il territorio rischia di perdere proprio quella popolazione stabile che contribuisce a mantenere vivo il mercato locale e, nel lungo periodo, anche il valore economico degli stessi immobili.

Per questo motivo il problema non dovrebbe essere affrontato attraverso una guerra ideologica tra proprietari e persone che cercano casa. Il turismo costituisce una risorsa economica importante per il Capo di Leuca e gli affitti brevi fanno parte dell'offerta ricettiva del territorio; sarebbe quindi semplicistico immaginare che la soluzione consista nel vietarli indistintamente. Il problema nasce quando la convenienza economica della destinazione turistica diventa talmente superiore a quella della locazione residenziale da sottrarre sistematicamente abitazioni al mercato destinato a chi nel territorio deve vivere e lavorare tutto l'anno. La questione diventa allora quella di trovare un equilibrio, utilizzando dati reali, strumenti fiscali, incentivi, garanzie e, dove necessario e giuridicamente possibile, forme di regolazione territoriale proporzionate alla situazione effettivamente esistente.

Anche il quadro europeo va letto in questa prospettiva. Il Regolamento (UE) 2024/1028 rappresenta un passaggio importante soprattutto sul piano della trasparenza e della disponibilità dei dati relativi ai servizi di locazione di breve durata, inserendosi in un processo nel quale le autorità pubbliche cercano di conoscere meglio un mercato che per lungo tempo è cresciuto attraverso piattaforme digitali con modalità difficilmente leggibili dalle amministrazioni locali. In Italia questo processo si accompagna al sistema del Codice Identificativo Nazionale e agli obblighi di registrazione e comunicazione previsti dalla normativa. Sarebbe però sbagliato sostenere che il regolamento europeo introduca automaticamente un potere generale dei Comuni di vietare o limitare le seconde case destinate al turismo sulla base di una presunta classificazione europea delle aree ad alta pressione abitativa. La questione è molto più articolata: l'Europa rafforza soprattutto la tracciabilità e la conoscenza del fenomeno, mentre le concrete politiche di governo del territorio, dell'abitare e delle locazioni devono essere costruite attraverso il quadro normativo nazionale e territoriale applicabile.

La direzione, quindi, non dovrebbe essere quella del divieto generalizzato, ma quella di una politica capace di distinguere le situazioni. Dove esiste una reale tensione abitativa occorre poter disporre di strumenti adeguati per aumentare l'offerta residenziale per riduerre la crisi demografica e impedire che il mercato turistico finisca per espellere completamente quella permanente; dove invece il problema è meno accentuato possono essere sufficienti incentivi, accordi con i proprietari e strumenti di garanzia. In entrambi i casi, però, la prima responsabilità dell'amministrazione è conoscere il proprio territorio: sapere quante abitazioni sono effettivamente occupate, quante sono seconde o terze case, quante vengono utilizzate soltanto per poche settimane all'anno, quante sono destinate agli affitti brevi e regolari, quante potrebbero essere immesse sul mercato residenziale e quale sia il rapporto tra canoni di locazione e redditi effettivamente percepiti dalla popolazione. Senza questa conoscenza, il dibattito rischia di ridursi ancora una volta a impressioni, slogan e contrapposizioni politiche.

Un sindaco che affronta seriamente la questione dovrebbe quindi avere il coraggio di spiegare anche ai proprietari che la difesa del mercato residenziale non rappresenta necessariamente una minaccia per il loro patrimonio. Un territorio privo di residenti, di giovani, di lavoratori e di servizi rischia infatti di diventare progressivamente un territorio stagionale, nel quale l'economia si accende per pochi mesi e si spegne per il resto dell'anno. La vera sfida consiste nel mantenere insieme le due dimensioni: un territorio capace di accogliere i turisti e, contemporaneamente, capace di offrire una casa a chi lo abita e lo mantiene vivo durante tutto l'anno.

È su questo terreno che la politica locale può dimostrare la propria capacità di governo. Non imponendo semplicemente sacrifici ai proprietari, ma costruendo condizioni nelle quali il proprietario abbia un interesse concreto a scegliere la locazione stabile; non combattendo il turismo, ma impedendo che la rendita turistica diventi l'unico criterio attraverso cui viene determinato il destino del patrimonio abitativo; non aspettando che l'emergenza esploda davanti agli uffici dei Servizi Sociali, ma intervenendo prima che una famiglia, un giovane o un lavoratore venga espulso dal mercato della casa.

In fondo, la domanda politica è molto più semplice di quanto sembri: che tipo di territorio vogliamo costruire nei prossimi dieci o vent'anni? Un territorio nel quale le case rimangono soprattutto contenitori stagionali, aperti per alcune settimane e vuoti per gran parte dell'anno, oppure un territorio nel quale il turismo rappresenta una risorsa senza cancellare la possibilità di vivere, lavorare e costruire una famiglia? La risposta non può essere affidata soltanto al mercato, perché il mercato non ha il compito di garantire la coesione territoriale. Questo compito appartiene alla politica. E un'amministrazione locale che riesca a trasformare la casa da terreno di scontro a punto d'incontro tra interesse privato e interesse collettivo non sta semplicemente gestendo un'emergenza abitativa: sta cercando di difendere il futuro economico e sociale del proprio territorio.